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Article 682 du Code civil : l’enclave s’apprécie au niveau du fonds unique, précise la Cour de cassation

Publié le : 29/07/2026 29 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

Le droit des servitudes organise les relations de voisinage afin d’assurer l’utilisation normale des fonds. Parmi elles, la servitude légale de passage, prévue à l’article 682 du Code civil, permet au propriétaire dont le terrain est privé d’accès suffisant à la voie publique d’obtenir un passage sur une propriété voisine, moyennant indemnisation. Par un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-18.493, consultable sur Legifrance : lien), la troisième chambre civile précise les modalités d’appréciation de l’état d’enclave lorsque plusieurs parcelles appartiennent à un même propriétaire.

La caractérisation stricte de l’état d’enclave au sens de l’article 682 du Code civil

La Haute juridiction rappelle que la mise en œuvre de la servitude suppose l’existence d’un enclavement réel. Le seul défaut d’accès direct à la voie publique ne suffit pas à justifier l’octroi d’un passage sur le fonds voisin. Encore faut-il démontrer que le terrain ne dispose d’aucune issue suffisante pour assurer sa desserte normale. En l’espèce, des acquéreurs étaient devenus propriétaires, par un acte unique, d’une parcelle bâtie ouvrant sur la rue et d’une parcelle contiguë non bâtie. Soutenant que cette dernière était dépourvue d’accès, ils sollicitaient judiciairement l’établissement d’une servitude de passage sur les terrains voisins.

L’appréciation de l’enclave à l’échelle du fonds unique

La Cour de cassation rejette la demande. Elle constate que les deux parcelles, attenantes et appartenant aux mêmes propriétaires, constituaient un ensemble immobilier formant un fonds unique. Dès lors que cet ensemble bénéficiait d’un accès à la voie publique par la parcelle bâtie, la condition d’enclave n’était pas remplie. La décision affirme ainsi que l’état d’enclave s’apprécie globalement, en considération de l’ensemble des biens composant le fonds et non au regard d’une parcelle isolée. La création d’une servitude de passage demeure exceptionnelle et ne peut être admise qu’en l’absence d’accès suffisant pour le fonds pris dans sa totalité.
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