Comment la jouissance exclusive d’une partie commune affecte-t-elle la responsabilité du syndicat ?
La jouissance exclusive d’une partie commune n’en modifie pas la qualification juridique. Cette permanence commande le régime de responsabilité applicable lorsqu’un dommage trouve son origine dans cet espace, même si le règlement de copropriété en attribue l’entretien à un copropriétaire déterminé. Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation précise l’articulation entre cette répartition conventionnelle et la responsabilité du syndicat.
Quand la toiture-terrasse devient la source du dommage
Un locataire commercial avait subi des infiltrations d’eau provenant de la toiture-terrasse surplombant son local. Cette toiture constituait une partie commune à jouissance exclusive, réservée au titulaire d’un autre lot. Le règlement de copropriété mettait l’entretien et les réparations des parties communes ainsi réservées à la charge des propriétaires qui en bénéficiaient.
Les juges d’appel avaient relevé que les infiltrations résultaient de la défectuosité du complexe d’étanchéité. Se fondant sur la clause du règlement, ils avaient écarté la demande d’indemnisation formée contre le syndicat des copropriétaires.
La Cour de cassation ne conteste pas la validité de cette organisation. Le règlement peut imposer au copropriétaire bénéficiant d’un droit de jouissance exclusif d’assurer l’entretien et les réparations de la partie concernée. Une telle stipulation n’opère cependant aucun transfert de propriété et ne fait pas perdre à l’espace sa nature de partie commune.
Pourquoi la clause ne protège pas le syndicat
La cassation intervient sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte institue une responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui trouvent leur origine dans les parties communes, notamment en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.
Le caractère d’ordre public de cette responsabilité du syndicat interdit au règlement de copropriété de la neutraliser. La victime conserve donc son recours contre le syndicat, quand bien même l’entretien de la partie commune aurait été conventionnellement placé à la charge d’un seul copropriétaire.
La clause demeure néanmoins opérante dans les rapports internes à la copropriété. Après avoir indemnisé la victime, le syndicat peut exercer une action récursoire contre le copropriétaire tenu d’assurer l’entretien, sous réserve que les conditions de sa responsabilité soient réunies.
Historique
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