L’inopposabilité du cahier des charges libère la vente des espaces communs rétrocédés
La cession d’un terrain communal issu des espaces communs d’un lotissement ne demeure pas nécessairement soumise aux prescriptions contractuelles initiales. Par un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation juge que la commune bénéficiaire de la rétrocession de l’ensemble de ces espaces n’acquiert pas la qualité de coloti. Le cahier des charges ne peut dès lors lui être opposé.
La vente redevient possible après la sortie du domaine public
Le terrain litigieux, affecté à un espace vert et supportant des ouvrages collectifs, avait été transféré à la commune conformément au cahier des charges. Après son incorporation au domaine public communal, il relevait du régime défini notamment par l’article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.
La commune avait ensuite constaté la désaffectation du bien, puis prononcé son déclassement au moyen de plusieurs délibérations. Celles-ci n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le terrain avait intégré le domaine privé communal. Il pouvait donc être vendu à une SCI, laquelle y avait édifié un immeuble.
Les propriétaires du lotissement sollicitaient néanmoins l’annulation de cette vente, en faisant valoir que l’affectation en espace vert stipulée par le cahier des charges continuait de s’imposer à la commune.
Le transfert intégral prive la commune de la qualité de coloti
La Cour de cassation rejette cette analyse. Le cahier des charges du lotissement régit principalement les droits et obligations réciproques des colotis ainsi que l’administration des parties communes. Son opposabilité suppose donc que la personne concernée soit propriétaire d’un lot compris dans le périmètre contractuel.
Or, en application des articles R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme, la rétrocession à une commune de la totalité des voies et espaces communs ne lui confère pas la propriété d’un lot. Cette opération exclut ainsi toute qualification de coloti.
Les obligations contractuelles attachées aux rapports entre propriétaires ne pouvaient, par conséquent, limiter les prérogatives de la commune sur le bien déclassé. Le pourvoi est rejeté et la vente ne peut être annulée sur le fondement du cahier des charges.
Historique
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