Arrêt du 2 juillet 2026 : le congé pour vendre exige l’accord de tous les indivisaires
La délivrance d’un congé pour vendre portant sur un logement indivis obéit aux règles gouvernant les actes de disposition. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation juge que l’absence de consentement d’un seul indivisaire entraîne la nullité du congé, sans que le locataire ait à établir un grief.
Le congé pour vendre révèle un acte de disposition
À la suite du décès de l’un des bailleurs, plusieurs héritiers étaient devenus propriétaires indivis d’un logement donné à bail. Un congé pour vendre avait été notifié au locataire, alors qu’une coïndivisaire n’avait pas approuvé cette initiative.
Le locataire en contestait la validité en soutenant que la notification ne pouvait produire d’effet sans l’accord unanime des propriétaires indivis. La cour d’appel avait écarté cette argumentation. Elle considérait que le défaut de consentement constituait uniquement un vice de forme et relevait que le locataire ne démontrait aucun préjudice.
La Cour de cassation retient au contraire que le congé vaut offre de vente au bénéfice du locataire. Cette qualification lui confère la nature d’un acte de disposition. Conformément à l’article 815-3 du Code civil, son accomplissement suppose donc le consentement de tous les indivisaires, hors exception légalement prévue.
Un défaut de pouvoir qui suffit à emporter la nullité
L’absence d’accord de l’une des coïndivisaires ne relève pas d’une simple irrégularité formelle. Elle caractérise un défaut de pouvoir affectant l’auteur de l’acte. La Cour de cassation y voit une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du Code de procédure civile.
La décision d’appel est dès lors cassée. Le locataire peut invoquer la nullité du congé sans avoir à prouver l’existence d’un préjudice. La solution assure ainsi le respect des règles de l’indivision lors de la notification et préserve l’exercice du droit de préemption attaché au congé pour vendre.
Historique
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