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Effet rétroactif de l’annulation du syndic : la Cour de cassation invalide les assemblées convoquées

Publié le : 21/07/2026 21 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

L’enjeu est déterminant pour la pratique des copropriétés : qu’advient-il des assemblées générales convoquées par un syndic dont la désignation est ultérieurement annulée ? Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.231, disponible sur Legifrance), la troisième chambre civile apporte une réponse nette en tirant toutes les conséquences de l’anéantissement rétroactif du mandat.

L’annulation rétroactive du mandat prive le syndic de tout pouvoir de convocation

Un copropriétaire sollicitait l’annulation de la convocation à une assemblée générale ainsi que de l’assemblée tenue en conséquence. Il faisait valoir que le syndic signataire de la convocation avait été désigné par une assemblée générale ultérieurement annulée, de sorte qu’il ne disposait d’aucun pouvoir pour agir au nom du syndicat des copropriétaires. La cour d’appel avait rejeté cette demande, estimant que la convocation demeurait valable en l’absence de faute du syndic ou de préjudice démontré. La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle que l’annulation de l’assemblée ayant procédé à la désignation du syndic produit un effet rétroactif. Le mandat est réputé n’avoir jamais existé. Il s’ensuit que le syndic se trouve privé ab initio de toute habilitation pour convoquer une assemblée générale. L’irrégularité affecte ainsi tant la convocation que l’assemblée qui en est issue.

L’action en nullité ouverte sans preuve de grief dans le délai de l’article 42

Les juges du fond avaient analysé la demande sous l’angle des nullités relatives, exigeant la preuve d’une faute ou d’un grief personnel. La Haute juridiction écarte cette approche. Elle vise le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, rappelant qu’un copropriétaire opposant ou défaillant peut agir en annulation lorsqu’une assemblée a été convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir. Une telle action n’est subordonnée ni à la démonstration d’un grief, ni à l’établissement d’une faute. Ainsi, l’anéantissement rétroactif du mandat suffit, à lui seul, à fragiliser l’ensemble des assemblées convoquées par le syndic irrégulièrement désigné, dès lors que le recours est exercé dans le délai légal.
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